Redacción
El esfuerzo hipotecario para adquirir vivienda ya se acerca a niveles de 2006-2007, tras subir los precios residenciales algo más de un 10% interanual en el segundo trimestre. Sin embargo, los expertos descartan que el mercado se acerque a un escenario de ‘burbuja’ generalizada, aunque advierten sobre riesgos regionales y específicos, según el ‘XXII edición del Observatorio de la Valoración’ de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).
El 66% de los panelistas de las sociedades de tasación y el 75% de los externos coinciden en que, pese a la magnitud de las subidas, estas responden a fundamentos sólidos: demanda solvente, perfil de comprador más prudente que antes de 2008 y condiciones de financiación mucho más estrictas. Aunque los niveles de deuda hipotecaria siguen lejos de los de la crisis anterior, el informe advierte de tensiones localizadas.
La presión del alquiler se extiende más allá de grandes capitales
El alquiler residencial sigue siendo el gran foco de tensión. Las rentas del alquiler aumentaron entre un 9% y un 15% interanual en el segundo trimestre, con una media nacional del 9%. A diferencia de etapas anteriores, la presión no se limita a las grandes capitales, sino que se extiende a ciudades medianas y zonas donde la demanda de compra no puede materializarse por falta de acceso a financiación.
Todos los panelistas coinciden en que los alquileres seguirán creciendo en los próximos trimestres, mientras algunos anticipan cierta moderación en el ritmo, pero ninguno prevé una corrección significativa a corto plazo. Entre las causas más citadas destacan la escasez de oferta estructural, el trasvase de demanda desde la compra hacia el alquiler o la presión del alquiler turístico.
La falta de oferta y financiación podrían moderar la compraventa
Respecto a las compraventas, tras mostrar un fuerte dinamismo en 2024 e iniciar el primer trimestre del año con 177.000 operaciones, la mayoría de los expertos (77%) cree que este ritmo podrá mantenerse durante 2025, apoyado en la relajación de la política monetaria, el crecimiento demográfico y el dinamismo de la demanda internacional.
No obstante, algunos advierten de que la falta de oferta y el agotamiento financiero de ciertos hogares podrían provocar una moderación en la segunda mitad del año. En relación a la demanda extranjera, el 85% de los panelistas considera que esta demanda seguirá presionando al alza los precios en mercados locales específicos.
Ayudas para facilitar el acceso a jóvenes
El informe pone de relieve que cuatro de cada diez operaciones se cierran sin financiación hipotecaria, una proporción muy elevada en comparación con décadas anteriores, lo que penaliza especialmente a los compradores primerizos, que carecen de ahorro previo y dependen de hipotecas. Por ello, el 62% de los panelistas internos considera necesario reforzar las ayudas públicas, mediante avales, subvenciones o hipotecas específicas para jóvenes.
El sistema bancario está preparado para un nuevo ciclo de edificación
El 92% de los panelistas considera que el sistema bancario está preparado para sostener un nuevo ciclo de edificación, con más de 120.000 hipotecas formalizadas trimestralmente y sin restricciones de liquidez como en el pasado. Sin embargo, el 77% defiende diseñar una política crediticia específica que apoye tanto a promotores medianos y pequeños como a compradores de primera vivienda.
Priorizar la vivienda accesible
El 61% de los expertos considera que la política de vivienda debe priorizar la vivienda accesible frente a fórmulas puramente de mercado, especialmente en grandes ciudades donde los precios han alcanzado niveles muy elevados. El informe precisa que sólo un 8% de los panelistas considera que el crédito sea el factor crítico para desbloquear el acceso a la vivienda, frente al 92% que lo rechaza y señala factores estructurales como el suelo, los costes y la falta de vivienda pública.
